Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Наконец-то верхний пост

Привет! Меня зовут Алексей Марков. Я писатель, музыкант (heavy metal) и преподаватель (финансовые рынки). Кандидат экономических наук. Аттестат ФСФР (портфельный управляющий). Первый разряд по шахматам, второй юношеский по плаванию, с десяток опубликованных статей на экономические темы. Нельзя сказать, что заядлый путешественник, но был много где и бывает, выезжаю в какое-нибудь новое место. Много читаю и слушаю.

Работал вебмастером во французском старт-апе (старт-ап разорился), трейдером на бирже (довольно успешно), портфельным управляющим в банке (банк обанкротился), создавал IT-бизнес (успешно, компания продана), открывал магазины одежды для сноуборда (крайне неудачно) и даже поработал директором небольшой швейной фабрики (неудачно), инвестировал в небольшие интернет-проекты.

Потом написал "Хулиномику" и прославился.

Collapse )

Хулиномика 2.5

Новая, шикарная (возможно, финальная!) версия Хулиномики под номером 2.5 лежит тут: https://goo.gl/fJHjM7 (бесплатная)

Полная платная (pdf+epub+fb2+mobi) продаётся на сайте alexeymarkov.ru за 250 рублей. Покупайте скорее, пока не кончилась!

Изменения:
- 2 обнаруженных читателями опечатки
- исправлен параграф 2.5 про средневековые пузыри
- небольшое исправление в 5.3 про индексы
- расширен параграф 14.1 про рейтер
- небольшое доп. пояснение в 5.7 про ипотеку
- исправлена смысловая ошибка в 12.4 про пари
- немного расширены объяснения понятий теорвера в гл.9
- мелкие правки по налогам в 8.7
- добавлено послесловие

Всем встать

У меня сегодня завершается второй суд с компанией "ОПИН", которая ещё недавно принадлежала Михаилу Прохорову, а теперь принадлежит "Инграду" Романа Авдеева. Три года назад я купил 2 однушки в Подмосковье на этапе строительства. Более того, два года назад вторую однушку я отдал как первый взнос по ипотеке за трёшку (в которой собирался жить), но и надеялся, что вложение в недвижимость принесёт мне как минимум 20 годовых. Но не тут-то было. Полтора года назад стройка внезапно прекратилась, а 2 очереди строительства превратились в 8, так что будущие жители малоэтажного квартала внезапно были обречены жить на стройке ещё лет 7 вместо двух. Сдать квартиры обещали (устно) в декабре 2015-го, по договору - в июне 2016. В сентябре 2016-го стало понятно, что в достроенных домах нет воды, газа (и соответственно, отопления) и непонятно когда будет. С помощью Виталия Силантьева (который, кстати, нашёл меня благодаря "Хулиномике") мы составили претензию и иск на возврат одной из квартир. И закон, и договор позволяют вернуть квартиру застройщику, если просрочка более 2 месяцев.

Этой нормой редко кто пользуется, потому что до этого квартиры по мере строительства всё время дорожали. Тут оказалось наоборот - квартиры стали стоить процентов на 20 дешевле вложенного 2.5 года назад. В конце года "ОПИН" вернул мне деньги за одну квартиру, и мы ещё отсудили компенсацию в виде процентов за пользование деньгами с помощью великолепного адвоката Матвея Цзена. По закону можно ещё и получить 50% от стоимости квартиры в виде штрафа. Суд, однако, так не считает. Он думает, что 2 года пользоваться моими деньгами - это ок, и сумму компенсации снизил в 3 раза, хотя все санкции были чётко прописаны в договоре. За моральный ущерб он мне 10 тыщ-таки присудил.

ОПИН в последний возможный день подал апелляцию с намеренной ошибкой, на исправление которой ему дали ещё 30 дней, городской суд тоже назначается не сразу, так что компенсация отъехала чуть ли не на год и на проценты+штраф я ещё даже не получил исполнительный лист (но должен получить на этой неделе).

Сегодня последний суд по второй квартире, которую я вернул им лишь в марте этого года (ключи стали выдавать в апреле). По нему мы подписали мировое соглашение, по которому я отказываюсь от процентов, но сразу получаю деньги за квартиру. Там ситуация уже не такая однозначная, т.к. госкомиссии у малоэтажки нет, а РВЭ они получили в декабре, поэтому надо было ещё доказать, что в квартире жить было нельзя. Плюс, по-видимому, у "Инграда" более квалифицированные юристы, чем у "Опина".

Для меня самым странным показалась судебная практика. Две стороны заключили договор, там чётко указаны штрафные санкции в случае чего. Но суд не считает, что его надо соблюдать, а считает, что у меня возникает "необоснованное обогащение". Очевидно, что необоснованное обогащение у меня возникло бы, если б я вместо этих ебучих квартир купил биткоины, или хотя бы доллары. Прощу прощения у тех, кому я предлагал стать соседями.

Да, дома сейчас построены и люди там живут, но итог строительства оставляет желать лучшего.

Это прекрасная иллюстрация того, что недвижимость далеко не всегда является хорошим вложением. Хотя я год назад купил дом, в нём и собираюсь жить.

Риелторское счастье

Волею судеб я опять собираюсь сдавать квартиру, и понимаю, что с каждым годом риэлторы хотят работать всё меньше и меньше. Раньше хоть какие-то собственные клиенты были у агентств. Сейчас работа агента заключается в том, чтобы выложить фотки на циан и два раза потратить по 2 часа времени на показ, чтобы заработать свои 20-30 тысяч рублей.

Самые хамские ребята выставляют ту же квартиру процентов на 10 ниже, в расчёте на то, что хозяин согласится на снижение цены при "хорошем" с виду арендаторе.

Запостить квартиру на циан весьма несложно и стоит всего 5 рублей в день, но минимальный платёж там 10 тысяч. Хотя потом деньги никуда не деваются и можно их тратить при смене арендатора. По моему опыту, средний срок сдачи квартиры - около года, то есть вполне обозримый, и единоразово заплатить 10 тысяч на это совсем не жалко. Я не понимаю, почему все владельцы не выставляют свою квартиру на циан. Кто-то ещё и риэлтору отстёгивает процент (если квартира дорогая).

Сегодня кто-то звонил и долго расспрашивал про "список мебели" и "евро" ли у меня ремонт. Что такое "евро" я не совсем понимаю и попросил объяснить. Оказалось, что "евро" - это так называется квартира "с прямыми стенами, пластиковыми окнами и ламинатом". У меня ламината нет, но хотя бы стены прямые.

Почему риэлторы всё ещё существуют - для меня загадка. На мой взгляд, совершенно бесполезная профессия. Если бы все они внезапно пропали, рынок стал бы только лучше.

Последние гроши на квартиры и машины

Вокруг вдруг обострилась совершенно необузданная реклама подмосковной недвижки и автомобилей. На ВСЕХ билбордах, которые попадаются мне на глаза вдоль Новой Риги и Волоколамки, - либо машины, либо квартиры/коттеджи/таунхаусы.

Машину я давно не выбирал, а вот несколько относительно новых посёлков съездил и посмотрел. Всё стало гораздо интересней, чем 5 лет назад. Почти у всех отличные сайты с аэрофотосъёмкой, красивые архитектурные проекты, симпатичные территории. И если раньше билборды рекламировали дома по миллиону долларов (за циклопическими заборами вдоль шоссе), то сейчас все соревнуются в том, чтобы указать наименьшую цену. Берут самую маленькую квартиру/таунхаус/домик у самой дороги и указывают в рекламе что "цены от ххх", хотя купить именно такой объект вряд ли кому-нибудь придёт в голову. Как бы всё честно.

Это я к чему? Продавать научились! Конкуренция работает.

С машинами же всё гораздо плачевней. Нет ничего хуже российского автодилера. В наличии по три машины каждой модели, все с идиотской комплектацией в виде ненужных, но дорогих наворотов. Если самый дешёвый таунхаус из рекламы купить вполне можно (просто он будет очень неудачный), то машину, которую рекламируют "по цене от ххх" купить в принципе невозможно - её никогда нет в наличии, её нельзя даже заказать и получить через полгода. Её не существует. Даже просто зайти в автосалон с деньгами и уехать на понравившейся машине, как правило, не получится - она будет "забронирована", "продана" или "это образец". "Подождите 4 недели, придёт новая партия". Но и в ней не будет подходящей комплектации. В наличии будут чёрные и серебристые с самым большим движком, полным приводом, пакетом тюнинга с увеличенными колёсным арками и ещё каким-нибудь бредом.

Я помню американских автодилеров - на площадке стоит по 300 машин одной модели, есть любой цвет и любая комплектация (о ценах говорить вообще бессмысленно). Приехал, сел, уехал на новой. При этом по стране у нас сильное падение продаж автомобилей (хотя премиальные марки растут), но работать по-прежнему никто не хочет, не может и не умеет.

Но это я отвлёкся. Вопрос в том - почему именно сейчас так обострилась реклама? Впереди экономическая изоляция, удорожание кредитов, слабый рубль. Стали ли люди в преддверии кризиса покупать больше недвижки? Или наоборот, идёт борьба за каждого мало-мальски потенциального покупателя (читай - имеющего ~500 тысяч рублей свободных денег). Или люди, наконец, стали задумываться о том, чтобы переехать из города насовсем, и меняют квартиры на загородное жильё?

Инвестиции в недвижимость (первичка)

Недавно писал о том, что считаю покупку квартиры менее выгодной, чем аренду.

Читатели поняли меня плохо, видимо, из-за того, что ни у кого из прокомментировавших денег на покупку квартиры нет, хотя обращался я именно к таким. Я писал о том, что существуют вложения гораздо более выгодные, чем покупка квартиры на вторичке.

Один из вариантов - покупка квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика. Расчёт на то, что в процессе строительства квартира растёт в цене на 15-20% в год (строительство длится примерно два-три года), а после выдачи свидетельства о собственности подрастёт ещё процентов на пять.

А риск в том, что квартира не достроится и деньги уйдут в бетон фундамента. Пополнение в полку обманутых дольщиков (насчёт которых я никогда не понимал, каким боком им государство что-то вдруг должно).

Но этот инструмент (первичка) для инвестиций доступен тем, у кого есть достаточно большая сумма для первого взноса по ипотеке (либо вообще вся сумма целиком, если без ипотеки). Но вот Ведомости пишут о том, что есть у нас паевые фонды, вкладывающие в недвижимость на этапе строительства.

Одной из первых инвестиции в строящееся жилье через ЗПИФ розничным инвесторам предложила УК «Промсвязь». Для этого в декабре 2012 г. был создан ЗПИФ «Доступное жилье». Все фонды — с минимально возможным для ЗПИФа сроком в три года и входным билетом в 0,5 млн руб. Объекты инвестирования — квартиры в малоэтажных комплексах в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда ведется новая линия метро.

Эта компания оказалась первой и в выплатах. «Первый наш фонд фактически уже завершен — досрочно, в мае этого года. Паи клиентов погашены — за полтора года вложения пайщиков увеличились на 37% (25% годовых) до налогообложения». Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/finance/news/29431661/dohodnye-doma-pajschikov#ixzz392APciiQ
Интересно, что ПИФ Мортона (вся Москва завешана их билбордами) закрылся - люди не стали туда вкладываться даже под гарантированную доходность, т.к. всем было проще тупо купить у них квартиру, хотя бы и в кредит. Это понятно - смысл фонда в том, что он распределяет риски на несколько объектов (что недоступно человеку даже с деньгами на целую квартиру), а не вкладывает всё в одну корзину. А тут ещё зачем-то делиться процентами с управляющей компанией и платить НДФЛ.

Но несколько других фондов показали отличную доходность, и УК запускают новые и новые ПИФы недвижимости. Некоторые пайщики даже переживают, что вложиться не успели.

Ну вот же вам - хороший инструмент с 25% годовых. Точно лучше, чем в банке деньги держать. И лишний раз приведу расчёт: вложили вы 10 миллионов под 25% - это даже с учётом налогов 180 тысяч в месяц дохода (точнее 2.5 млн в год за вычетом 13%, что несколько неточно - ПИФ не выплачивает дивиденды ежемесячно, но и на аренду можно получить скидку, заплатив за несколько месяцев вперёд). За 180 тысяч можно снимать огромную квартиру стоимостью миллионов в 45. Или снимать такую же, которую вы могли бы купить за 10 млн - это обойдётся вам максимум в 55 тысяч в месяц, останется ещё 125 на еду, напитки и путешествия.

Но кому я это всё рассказываю? У вас есть 10 миллионов?

Покупка квартиры vs аренда

"В развитых странах люди стремятся к собственному дому, а не к квартире. За исключением желающих жить в центральных частях крупнейших городов, квартира, как правило, предмет аренды, а не предмет собственности. Люди, арендующие жилье, не являются какими-то лузерами, как это выглядит в России. Не зазорно отложить приобретение дома на потом, чтоб легче было переехать в другой город или страну, если там найдется работа получше."

"Съемщики квартир чувствуют себя в сравнении с собственниками какими-то неполноценными людьми, собственная квартира стала маркером жизненного успеха. Позднесоветская формула этого успеха — «квартира, дача, машина» — для средних слоев, по существу, не претерпела изменений." (Ведомости)

У меня аргумент против покупки квартиры на вторичке всегда один - если вам негде жить, и у вас уже деньги на квартиру, то гораздо выгоднее их вложить (да хотя бы и в банк), а на проценты арендовать эту квартиру - ещё и останется. Все, кто думает по-другому, боятся сделать подобный расчёт. В других городах ситуации я не знаю - буду рад увидеть вашу статистику - сколько стоит квартира, которую вы снимаете или сколько % приносит квартира, которую вы сдаёте.

В Москве квартиру (трёшку или большую двушку в хорошем районе) стоимостью 12 миллионов рублей можно сдать за 55-60 тысяч рублей в месяц - это около 6 процентов годовых. Возможно, чуть дороже (65), но минус коммуналка и амортизация - выйдет примерно так. Однушку за 6 млн можно сдать за 30 тыс в месяц, - соотношение сохраняется. При этом более дорогие квартиры (стоимостью, скажем, 30 миллионов рублей) за 6% годовых сдать практически нереально. 150 тысяч в месяц будет приносить квартира стоимостью миллионов в 36-40, да и съёмщика на неё найти гораздо труднее - что означает, что если жильцы меняются раз в два года, то 1-2 месяца в году квартира может простаивать, там выйдет в лучшем случае 4% годовых, а скорее даже меньше (хотя больше 3%).

Выходит, что если у вас есть 15 миллионов, вы можете жить в собственной квартире с теоретической арендой примерно 60-70 тысяч рублей в месяц. Но даже сейчас есть много банков, куда вы можете положить деньги под 10% годовых. То есть вы будете получать в месяц 125 тысяч рублей процентов и отдавать на жильё лишь половину этой суммы. И зачем её покупать?

Обсудим аргументы покупателей.

1. Страховка от бездомности на случай апокалипсиса
А почему апокалипсис минует вашу собственную квартиру? Взорвётся в доме газ (это случается гораздо чаще апокалипсисов) или пожар, и куда вы денетесь? Жить в съёмной квартире при наличии денег на покупку - безумие? А тратить на дорогу до работы по 2-3 часа в день - это нормально, что ли? Это и есть настоящее безумие.

2. Из своей квартиры не выгонят!
А почему вас из съёмной-то выгонят? У вас есть договор, в нём чётко указано количество времени, за которое вас должны предупредить об освобождении. Требуйте, чтоб туда вписали не менее трёх месяцев. За три месяца квартиру можно найти безо всякого агента - и даже в соседнем доме. Хороший арендодатель наоборот будет делать всё, чтобы вы у него подольше пожили.

3. Свой угол всегда лучше.
Да, дома вы можете купить свою собственную мебель и поклеить красивые обои. Но нормальный хозяин, во-первых, позволит вам это сделать, а во-вторых, зачем выбирать съёмную квартиру, в которой вам не нравится мебель и обои? Это за гранью моего понимания. Это же наоборот, преимущество: вырубили у вас вокруг дома все деревья, или стройка началась. А вы раз - и переехали. А продать и купить новую гораздо сложнее.

4. Квартира - мерило успеха.
Тут я согласен - для большинства нет способа лучше показать собственное превосходство. Но, знаете, надо работать над чувством собственного достоинства. И над собой. Тогда, может быть, ваше образование, ваши навыки и знания, карьерные достижения, ваша крепкая семья и верные друзья станут для вас мерилом успеха.

5. Банк обанкротится, а проценты испарятся вместе со вкладом.
А собственная квартира сгорит, её зальют соседи, обворуют и сосед-наркоман будет срать под дверью. Деньги можно разложить в 10 разных банков - да и не банками едиными страна полнится. То, что вы не умеете обращаться с деньгами, не делает покупку квартиры благоразумным поступком.

Насчёт последнего пункта я должен пояснить подробнее. Действительно, у нас крайне мало инструментов для инвестиций. Если 10 лет назад ещё можно было вкладываться в ПИФы и похожие инвестиционные продукты, то сейчас это звучит больше как насмешка. Но всё равно можно найти достойное применение деньгам. Главное - не складывать их в одну корзину. Вкладывайтесь в бизнес друзей, в свой собственный бизнес, давайте деньги в долг, купите акции, облигации, золото! Вкладывайтесь в недвижимость на этапе строительства, наконец! Вложитесь уже хоть во что-нибудь, кроме собственного комфорта. Купите сайт, группу вконтакте и продавайте там рекламу. Купите марки про животных! Участок! Акции Макдоналдс! Серебряные монеты! Гараж!

Постройте дом! Вот взять, например, моего товарища Олега lupiv - он человек в высшей степени благоразумный с большим опытом торговли на бирже, но уже не "в полном расцвете сил" - Олег своими собственными руками построил дом и в нём живёт. Приходила ли ему в голову покупка квартиры на вторичке? Думаю, да, но он просто умеет считать.



Инвестору на заметку

Если каждый день покупать по одной акции Газпрома, то через год в портфеле окажется количество акций, равное количеству торговых дней в году. Таким образом мы узнаем количество торговых дней в году.

Ипотека. Ставки на осень 2009 г - новостройки в москве.

душераздирающая история

Изволю процитировать товарища mehanizator:

Человек продает квартиру, переводит деньги на ФР. Долго ищет управляющего, но под его условия никого не идет. Решает навернуть сам. В пятницу заходит всеми своими четырьмя миллионами с плечом 1:3 в шорт по РАО. Первая, типа, сделка. Сейчас убыток по позе 12% (и это на второй день!), сидит, ждет: "В МИНУС Я НЕ БУДУ КРЫТЬ!!!", "я не могу принимать убытки". РАО растет.