Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Наконец-то верхний пост

Привет! Меня зовут Алексей Марков. Я писатель, музыкант (heavy metal) и преподаватель (финансовые рынки). Кандидат экономических наук. Аттестат ФСФР (портфельный управляющий). Первый разряд по шахматам, второй юношеский по плаванию, с десяток опубликованных статей на экономические темы. Нельзя сказать, что заядлый путешественник, но был много где и бывает, выезжаю в какое-нибудь новое место. Много читаю и слушаю.

Работал вебмастером во французском старт-апе (старт-ап разорился), трейдером на бирже (довольно успешно), портфельным управляющим в банке (банк обанкротился), создавал IT-бизнес (успешно, компания продана), открывал магазины одежды для сноуборда (крайне неудачно) и даже поработал директором небольшой швейной фабрики (неудачно), инвестировал в небольшие интернет-проекты.

Потом написал "Хулиномику" и прославился.

Collapse )

Хулиномика 2.5

Новая, шикарная (возможно, финальная!) версия Хулиномики под номером 2.5 лежит тут: https://goo.gl/fJHjM7 (бесплатная)

Полная платная (pdf+epub+fb2+mobi) продаётся на сайте alexeymarkov.ru за 250 рублей. Покупайте скорее, пока не кончилась!

Изменения:
- 2 обнаруженных читателями опечатки
- исправлен параграф 2.5 про средневековые пузыри
- небольшое исправление в 5.3 про индексы
- расширен параграф 14.1 про рейтер
- небольшое доп. пояснение в 5.7 про ипотеку
- исправлена смысловая ошибка в 12.4 про пари
- немного расширены объяснения понятий теорвера в гл.9
- мелкие правки по налогам в 8.7
- добавлено послесловие

Последние гроши на квартиры и машины

Вокруг вдруг обострилась совершенно необузданная реклама подмосковной недвижки и автомобилей. На ВСЕХ билбордах, которые попадаются мне на глаза вдоль Новой Риги и Волоколамки, - либо машины, либо квартиры/коттеджи/таунхаусы.

Машину я давно не выбирал, а вот несколько относительно новых посёлков съездил и посмотрел. Всё стало гораздо интересней, чем 5 лет назад. Почти у всех отличные сайты с аэрофотосъёмкой, красивые архитектурные проекты, симпатичные территории. И если раньше билборды рекламировали дома по миллиону долларов (за циклопическими заборами вдоль шоссе), то сейчас все соревнуются в том, чтобы указать наименьшую цену. Берут самую маленькую квартиру/таунхаус/домик у самой дороги и указывают в рекламе что "цены от ххх", хотя купить именно такой объект вряд ли кому-нибудь придёт в голову. Как бы всё честно.

Это я к чему? Продавать научились! Конкуренция работает.

С машинами же всё гораздо плачевней. Нет ничего хуже российского автодилера. В наличии по три машины каждой модели, все с идиотской комплектацией в виде ненужных, но дорогих наворотов. Если самый дешёвый таунхаус из рекламы купить вполне можно (просто он будет очень неудачный), то машину, которую рекламируют "по цене от ххх" купить в принципе невозможно - её никогда нет в наличии, её нельзя даже заказать и получить через полгода. Её не существует. Даже просто зайти в автосалон с деньгами и уехать на понравившейся машине, как правило, не получится - она будет "забронирована", "продана" или "это образец". "Подождите 4 недели, придёт новая партия". Но и в ней не будет подходящей комплектации. В наличии будут чёрные и серебристые с самым большим движком, полным приводом, пакетом тюнинга с увеличенными колёсным арками и ещё каким-нибудь бредом.

Я помню американских автодилеров - на площадке стоит по 300 машин одной модели, есть любой цвет и любая комплектация (о ценах говорить вообще бессмысленно). Приехал, сел, уехал на новой. При этом по стране у нас сильное падение продаж автомобилей (хотя премиальные марки растут), но работать по-прежнему никто не хочет, не может и не умеет.

Но это я отвлёкся. Вопрос в том - почему именно сейчас так обострилась реклама? Впереди экономическая изоляция, удорожание кредитов, слабый рубль. Стали ли люди в преддверии кризиса покупать больше недвижки? Или наоборот, идёт борьба за каждого мало-мальски потенциального покупателя (читай - имеющего ~500 тысяч рублей свободных денег). Или люди, наконец, стали задумываться о том, чтобы переехать из города насовсем, и меняют квартиры на загородное жильё?

Инвестиции в недвижимость (первичка)

Недавно писал о том, что считаю покупку квартиры менее выгодной, чем аренду.

Читатели поняли меня плохо, видимо, из-за того, что ни у кого из прокомментировавших денег на покупку квартиры нет, хотя обращался я именно к таким. Я писал о том, что существуют вложения гораздо более выгодные, чем покупка квартиры на вторичке.

Один из вариантов - покупка квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика. Расчёт на то, что в процессе строительства квартира растёт в цене на 15-20% в год (строительство длится примерно два-три года), а после выдачи свидетельства о собственности подрастёт ещё процентов на пять.

А риск в том, что квартира не достроится и деньги уйдут в бетон фундамента. Пополнение в полку обманутых дольщиков (насчёт которых я никогда не понимал, каким боком им государство что-то вдруг должно).

Но этот инструмент (первичка) для инвестиций доступен тем, у кого есть достаточно большая сумма для первого взноса по ипотеке (либо вообще вся сумма целиком, если без ипотеки). Но вот Ведомости пишут о том, что есть у нас паевые фонды, вкладывающие в недвижимость на этапе строительства.

Одной из первых инвестиции в строящееся жилье через ЗПИФ розничным инвесторам предложила УК «Промсвязь». Для этого в декабре 2012 г. был создан ЗПИФ «Доступное жилье». Все фонды — с минимально возможным для ЗПИФа сроком в три года и входным билетом в 0,5 млн руб. Объекты инвестирования — квартиры в малоэтажных комплексах в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда ведется новая линия метро.

Эта компания оказалась первой и в выплатах. «Первый наш фонд фактически уже завершен — досрочно, в мае этого года. Паи клиентов погашены — за полтора года вложения пайщиков увеличились на 37% (25% годовых) до налогообложения». Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/finance/news/29431661/dohodnye-doma-pajschikov#ixzz392APciiQ
Интересно, что ПИФ Мортона (вся Москва завешана их билбордами) закрылся - люди не стали туда вкладываться даже под гарантированную доходность, т.к. всем было проще тупо купить у них квартиру, хотя бы и в кредит. Это понятно - смысл фонда в том, что он распределяет риски на несколько объектов (что недоступно человеку даже с деньгами на целую квартиру), а не вкладывает всё в одну корзину. А тут ещё зачем-то делиться процентами с управляющей компанией и платить НДФЛ.

Но несколько других фондов показали отличную доходность, и УК запускают новые и новые ПИФы недвижимости. Некоторые пайщики даже переживают, что вложиться не успели.

Ну вот же вам - хороший инструмент с 25% годовых. Точно лучше, чем в банке деньги держать. И лишний раз приведу расчёт: вложили вы 10 миллионов под 25% - это даже с учётом налогов 180 тысяч в месяц дохода (точнее 2.5 млн в год за вычетом 13%, что несколько неточно - ПИФ не выплачивает дивиденды ежемесячно, но и на аренду можно получить скидку, заплатив за несколько месяцев вперёд). За 180 тысяч можно снимать огромную квартиру стоимостью миллионов в 45. Или снимать такую же, которую вы могли бы купить за 10 млн - это обойдётся вам максимум в 55 тысяч в месяц, останется ещё 125 на еду, напитки и путешествия.

Но кому я это всё рассказываю? У вас есть 10 миллионов?

Покупка квартиры vs аренда

"В развитых странах люди стремятся к собственному дому, а не к квартире. За исключением желающих жить в центральных частях крупнейших городов, квартира, как правило, предмет аренды, а не предмет собственности. Люди, арендующие жилье, не являются какими-то лузерами, как это выглядит в России. Не зазорно отложить приобретение дома на потом, чтоб легче было переехать в другой город или страну, если там найдется работа получше."

"Съемщики квартир чувствуют себя в сравнении с собственниками какими-то неполноценными людьми, собственная квартира стала маркером жизненного успеха. Позднесоветская формула этого успеха — «квартира, дача, машина» — для средних слоев, по существу, не претерпела изменений." (Ведомости)

У меня аргумент против покупки квартиры на вторичке всегда один - если вам негде жить, и у вас уже деньги на квартиру, то гораздо выгоднее их вложить (да хотя бы и в банк), а на проценты арендовать эту квартиру - ещё и останется. Все, кто думает по-другому, боятся сделать подобный расчёт. В других городах ситуации я не знаю - буду рад увидеть вашу статистику - сколько стоит квартира, которую вы снимаете или сколько % приносит квартира, которую вы сдаёте.

В Москве квартиру (трёшку или большую двушку в хорошем районе) стоимостью 12 миллионов рублей можно сдать за 55-60 тысяч рублей в месяц - это около 6 процентов годовых. Возможно, чуть дороже (65), но минус коммуналка и амортизация - выйдет примерно так. Однушку за 6 млн можно сдать за 30 тыс в месяц, - соотношение сохраняется. При этом более дорогие квартиры (стоимостью, скажем, 30 миллионов рублей) за 6% годовых сдать практически нереально. 150 тысяч в месяц будет приносить квартира стоимостью миллионов в 36-40, да и съёмщика на неё найти гораздо труднее - что означает, что если жильцы меняются раз в два года, то 1-2 месяца в году квартира может простаивать, там выйдет в лучшем случае 4% годовых, а скорее даже меньше (хотя больше 3%).

Выходит, что если у вас есть 15 миллионов, вы можете жить в собственной квартире с теоретической арендой примерно 60-70 тысяч рублей в месяц. Но даже сейчас есть много банков, куда вы можете положить деньги под 10% годовых. То есть вы будете получать в месяц 125 тысяч рублей процентов и отдавать на жильё лишь половину этой суммы. И зачем её покупать?

Обсудим аргументы покупателей.

1. Страховка от бездомности на случай апокалипсиса
А почему апокалипсис минует вашу собственную квартиру? Взорвётся в доме газ (это случается гораздо чаще апокалипсисов) или пожар, и куда вы денетесь? Жить в съёмной квартире при наличии денег на покупку - безумие? А тратить на дорогу до работы по 2-3 часа в день - это нормально, что ли? Это и есть настоящее безумие.

2. Из своей квартиры не выгонят!
А почему вас из съёмной-то выгонят? У вас есть договор, в нём чётко указано количество времени, за которое вас должны предупредить об освобождении. Требуйте, чтоб туда вписали не менее трёх месяцев. За три месяца квартиру можно найти безо всякого агента - и даже в соседнем доме. Хороший арендодатель наоборот будет делать всё, чтобы вы у него подольше пожили.

3. Свой угол всегда лучше.
Да, дома вы можете купить свою собственную мебель и поклеить красивые обои. Но нормальный хозяин, во-первых, позволит вам это сделать, а во-вторых, зачем выбирать съёмную квартиру, в которой вам не нравится мебель и обои? Это за гранью моего понимания. Это же наоборот, преимущество: вырубили у вас вокруг дома все деревья, или стройка началась. А вы раз - и переехали. А продать и купить новую гораздо сложнее.

4. Квартира - мерило успеха.
Тут я согласен - для большинства нет способа лучше показать собственное превосходство. Но, знаете, надо работать над чувством собственного достоинства. И над собой. Тогда, может быть, ваше образование, ваши навыки и знания, карьерные достижения, ваша крепкая семья и верные друзья станут для вас мерилом успеха.

5. Банк обанкротится, а проценты испарятся вместе со вкладом.
А собственная квартира сгорит, её зальют соседи, обворуют и сосед-наркоман будет срать под дверью. Деньги можно разложить в 10 разных банков - да и не банками едиными страна полнится. То, что вы не умеете обращаться с деньгами, не делает покупку квартиры благоразумным поступком.

Насчёт последнего пункта я должен пояснить подробнее. Действительно, у нас крайне мало инструментов для инвестиций. Если 10 лет назад ещё можно было вкладываться в ПИФы и похожие инвестиционные продукты, то сейчас это звучит больше как насмешка. Но всё равно можно найти достойное применение деньгам. Главное - не складывать их в одну корзину. Вкладывайтесь в бизнес друзей, в свой собственный бизнес, давайте деньги в долг, купите акции, облигации, золото! Вкладывайтесь в недвижимость на этапе строительства, наконец! Вложитесь уже хоть во что-нибудь, кроме собственного комфорта. Купите сайт, группу вконтакте и продавайте там рекламу. Купите марки про животных! Участок! Акции Макдоналдс! Серебряные монеты! Гараж!

Постройте дом! Вот взять, например, моего товарища Олега lupiv - он человек в высшей степени благоразумный с большим опытом торговли на бирже, но уже не "в полном расцвете сил" - Олег своими собственными руками построил дом и в нём живёт. Приходила ли ему в голову покупка квартиры на вторичке? Думаю, да, но он просто умеет считать.